各地调控传闻不断能否破解高房价风险

欧阳捷

上海110亿元的全国总价、单价双料地王搅得全国楼市、地市鸡犬不宁，地王现象已成星火燎原之势。

上半年，数据显示全国溢价率超过100%的地王已经达到318宗，七八月更是新闻不断，上海临时中止土地拍卖，南京、合肥、厦门等地传出限购议题，调控政策的猜想可谓是五花八门，最多的还是限购、限贷、提首付，转眼五年，又回到了过去十年九调的老路上，大概没人想到，轮回竟然这么快。

政策的共识似乎永远达不成，地王频出、房价疯涨究竟是谁的过错？各方利益群体众说纷纭，既便是善意的、客观的，却没有发现有助于解决问题的答案。

一说是供求关系的失衡所致

显然，北京、上海、天津等地建设用地减量化供应、新增建设用地负增长导致了供应萎缩，而人口还在持续增长。

二说是货币超发的大水满灌所致

发债、资管、信托风行，金融资本追求资产荒下的保值升值，却也有专家为央行的政策辩护，将板子打在地方政府和开发商身上。

三说是地方政府不肯让渡土地收益

楼市调控政策刀刀温柔，导致了土地拍卖火爆、溢价率高涨不断。

四说是开发商高负债、高杠杆抢地

制造了金融泡沫风险，未来或将成为系统性金融危机的引爆者。

地王现象背后的真实逻辑是各利益相关方各自的囚徒困境：

  经济发展必须确保增长底线→增长少不了金融支持→制造业下滑导致大水流向收益率更高的房地产→房地产增长成为支撑经济增长的稳压器

房地产的政策与金融支持促进了房地产的快速增长→资金更多流向了少数热点一二线城市 → 热点城市房价上涨引来了投资性需求入市 → 带动刚需和改善性需求恐慌性入市→导致供求失衡、进一步推升房价 → 开发商货源不足、补充土地储备 → 土地供不应求、地王频现 → 引发政策调控及调控预期→打压需求、收紧信贷

唯有打破囚徒困境的其中一环，才有可能解脱连环套，问题的关键是哪一环愿意被打破？  

经济增长不能放缓，这是十八大的庄严承诺。

货币超发有所收敛，7月M2增速已降至10.2%，未来继续下降的空间已然不大。

热点城市受制于“控制大城市边界、控制大城市人口规模”两项国策，耕地红线不能突破，建设用地指标不能增加，土地与住房供应难以增加。

开发商贷款增速已经接近于零并将进入负增长，中小开发商再也无法得到金融体系支持，但在“居民部门加杠杆”、资产荒和融资渠道多元化的背景下，中小房企让出的金融市场空间恰恰给了大型房企机会， 2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，而大型房企的系统性金融风险更低，债券利率走低更使得房地产发债盛行，据WIND资讯数据报道，2016年房地产业发债7588亿元，同比上涨292%。金融系统不会轻易放弃百强房企，毕竟除了房贷，市场难寻更好的资产了。

大型房企也不肯放过这个最好的政策机遇期，国企合并重组、越做越大，民企加速奔跑、负重前行，只为抢夺未来垄断市场下的生存权，哪怕债务高企、命悬一线也要抢进决赛圈。

  目前地王频出并导致房价快速上涨的热点城市不过十余个，包括四个一线城市，以及苏州、南京、合肥、厦门、武汉、郑州、天津等，34个二线城市中房价涨幅高于10%的也仅有15个，而低于5%的却有16个。三四线城市的热点更少，平均房价上涨3.4%，房价上涨幅度高于10%的也不过京沪深周边的几个城市。

仅仅是少数城市房价上涨过快，就断言金融泡沫风险为时尚早。

因此，中央强调“分城施策、一城一策”，就是抑制热点城市房价泡沫风险，未来的政策发力点不会在中央部委，还是会更多落在地方政府身上。

调控政策的落脚点恐怕还是继续抑制需求端！

各地政府无奈地扛起调控大旗，却不能控制资本流动，不能增加土地供给与住房供应，

需求端不外乎刚需客、改善客、投资客，如上海、苏州，限购+高房价已导致外地刚需客经历一轮挤出，继续提高购房门槛的空间不大；本地刚需客主要是初婚、再婚、离婚人群，结婚是喜事，又可以合并住房套数，自然不会被政策折腾，离婚人士特别是假离婚者或将成为限购对象。

改善客首付比例已经不低，但上海3.25新政后的主力购房人群就是改善客，而7月销售高达2万套住房，而过去10年上海年均销售仅为17.8万套。看来改善客的实力还是很强大的，再提高购房的实力门槛、打压改善性需求想必是上海政策调控的唯一着力点。

满足购房条件的投资客难以与改善客区别，就统一提高首付比例好了。不过，通过公司购房的后门始终留着，不知道有关部门打的什么主意？

有人问我，下半年看好哪些城市？我想，热点城市调控了，大水依然会蔓延到其他非热点城市并引发新的地王潮。包括杭州、济南、青岛、宁波、长沙、南昌、成都等省会、副省级城市，也包括未来热点城市周边的中小城市。  

纠结于热点城市的头痛医头、脚痛医脚，我们难道不能在供给侧改革上做文章吗？

供给侧改革核心四要素：人力、资本、土地、制度。  

在人力方面，国策正在帮助热点城市政府实现人力的腾笼换鸟，通过土地住房减量供应和高房价挤出低端产业及其人口。

  上海常住人口比2014年底减少15万人，苏州常住人口增长基本相当于全国平均自然增长率（已经没有新增外来人口了），逼走的显然是买不起房、留不下根的刚需人群。这些城市还在引进高端人才，如上海“海外高层次人才集聚工程、雏鹰归巢计划”，去年全年已引进海外人才22184人，比2014年增长53.5%，来沪工作和创业的留学人员累计12万余人，数量居全国前列，显然，高端人力对高房价的敏感性要低一些。

在资本方面，地方政府也不缺城市建设资金增量，一二线城市可以通过平台发债、项目融资等获得城市建设资金增量。

  比如仅上海自贸试验区内就有各类金融机构4191家，其中，新设“一行三会”牌照金融机构116家，类金融公司722家，金融信息服务公司438家，投资与资产管理公司2915家，太平洋资产、平安资产还发起设立了600亿元的旧区改造债权投资计划。未来房地产资本市场的动作或许就在于政府参股一二级土地市场实现政府土地收益最大化。

但居民加杠杆还能持续吗？显然，随着销售增速放缓，居民按揭贷款增速已经下降并且还会继续下降，房企资金不会像上半年那么宽裕了，居民杠杆会有所回调，多数房企的杠杆率会设法控制在80%以下，要拼命的房企高杠杆风险很大，局部爆仓也可能导致行业受到牵连，其资金来源的监管改革就留待一行三会去考虑了。

美联储又在喊出“狼来了”，央行重启14天逆回购，债券利率或将回调，货币降准预期已经淡化，M2增速已经放缓，房地产资金多且便宜的格局也许会有一点小小的改变，现金流紧绷、负债率高企的房企可要小心了。

在土地方面，有的城市真的很缺地，比如深圳、上海，有的城市并不缺地，比如北京、天津、南京。

  缺地的城市就要设法与周边城市共享土地资源，比如，通过打造都市圈的大中小城镇交通网络一体化，实现轨道交通、快速路网甚至BRT等一小时公共交通圈，并实现教育、医疗、社保、公交一体化，使更多的人可以工作在大城市、生活在小城镇，周边中小城镇的房地产可以减轻超大城市的土地和住房供应压力，地王频出和房价疯涨现象也可以得到疏解。上海要成为具有世界级竞争力的大城市，都市圈更是必由之路，相信周边中小城镇都会敞开胸怀拥抱上海的。

有地的超大特大城市既可以推进都市圈一体化，当然也可以适当增加土地供应，至少在钱多资产荒的背景下可以缓解短期供求矛盾。

在制度方面，有些朋友建议回归过去十年“空调”的楼市政策，但是，现阶段不是那阶段，此政府也不是彼政府，制度创新应当成为改革之首义。

比如，市场更短缺住宅，我们却还在推商办用地。前天，厦门正式出让6宗地块，仅1宗为宅地，其余均为商住地块，也诞生了两宗地王。过去的商住用地建造了很多商办公寓，40年产权、商业水电费，其实是不伦不类的鸡肋产品，难道政府就不能规划成正常的普通住宅吗？

再比如，不少城市又回到中小套型的90/70政策，以为小面积户型就可以抑制地王，在改善性需求为主力客群的市场下，小面积住宅要么成为市场的弃儿，要么成为豪装的楼王，政府的一厢情愿恐怕是吃力却并不讨好，还是应当回归到“使市场在资源配置中起决定性作用”的十八大精神上来。

又比如，土地拍卖是不是可以改为招标，实行网上一次性出价、价高者得，回避现场拍卖的火爆比拼，开发商无法攀比、只能理性出价，虽然政府可能少收一点利益，但减少了地王压力，政府也可以放弃被诟病、收益也没增加的土地“熔断”机制，也释放了房价地价快速上涨的泡沫压力。

虽然，政府也在提高土地出让金的首付比例、缩短土地出让金缴清时限，极端的也有要求地块成交5个工作日内即应付清全部土地出让金和履约保证金的，甚至试图部分关闭房企多元化的融资通路，这种做法的确可以在短期内减少市场竞争者，但未来恐怕政府又会再来反垄断的。

高土地供给信息的透明度，打消无地可供的猜疑，也可以减少疯抢地王的现象啊。

政府是不是也可以加强预期管理、引导市场舆情呢？比如提高土地供给信息的透明度，打消无地可供的猜疑，也可以减少疯抢地王的现象啊

抑制楼市资产泡沫已经成为中央政治局的关注焦点，随着M2增速减缓，大水不会无限蔓延，地王潮也会相应减弱，加上地方政府的调控，应该可以稍微冷却一下市场情绪，房价、地价齐飞的状况或将很快过去，下半年的房地产市场也许会稍微平静一些，毕竟我们还在去库存的路上，新开工面积、土地购置面积、房地产投资都会进入负增长区间，相信少数城市的火爆持续不了多久的，当然，最终要看政府调控是不是动真格的。

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